Việc xây dựng bất kỳ dự án nhà xưởng hay nhà dân dụng nào cũng phải dựa trên bộ Tiêu chuẩn về về kỹ thuật xây dựng và quy hoạch xây dựng. Trong đó quy định rất rõ ràng về các thông số như hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng…
Hệ số sử dụng đất là tỷ lệ giữa Tổng diện tích sàn xây dựng ( Tổng diện tích các sàn của các tầng, trừ các tầng kỹ thuật, hố thang máy) trên Tổng diện tích lô đất.
HSD =
Tổng diện tích sàn toàn công trình
Diện tích lô đất
Trong đó tổng diện tích sàn toàn công trình không bao gồm diện tích sàn của tầng hầm và mái
Mật độ xây dựng là gì?
Mật độ xây dựng được chia làm 2 loại: Mật độ xây dựng thuần và mật độ xây dựng gộp.
Mật độ xây dựng thuần ( Net-tô)
Mật độ xây dựng thuần là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc xây dựng trên tổng diện tích lô đất (không bao gồm diện tích chiếm đất của các công trình như: các tiểu cảnh trang trí, bể bơi, sân thể thao ngoài trời. (Trừ sân thể thao được xây dựng cố định và chiếm khối tích không gian trên mặt đất)
Cách tính mật độ xây dựng:
Mật độ xây dựng ( %) = Diện tích chiếm đất của công trình (m2) / Tổng diện tích lô đất (m2) x 100%
Mật độ xây dựng gộp
Mật độ xây dựng gộp là tỷ lệ diện tích chiếm đất của các công trình kiến trúc trên tổng diện tích toàn khu đất (diện tích toàn khu đất bao gồm cả sân đường, các khu cây xanh, không gian mở và các khu vực không xây dựng công trình trong khu đất đó).
Bảng tra mật độ xây dựng một số dạng công trình
Quy chuẩn xây dựng quy hoạch Việt Nam – Quy hoạch xây dựng có quy định rõ ràng về mật độ xây dựng:
Bảng trên ta thấy, đối với công trình nhà ở, biệt thự có diện tích lô đất < 50 m2 trở xuống thì mật độ xây dựng là 100%, tức được xây dựng hết diện tích lô đất.
Lô đất có diện tích từ 50m2 đến 75 m2 thì xây 90% tức diện tích xây dựng công trình chỉ được 45m2 đến 67,5m2
Trường hợp lô đất là từ 75m2 -100m2 thì được xây dựng 80%
Tương tự với lô đất từ 1.000m2 trở lên chỉ được xây dựng 40%
Bảng tra mật độ xây dựng cho các công trình nhà xưởng, nhà công nghiệp
Nội suy mật độ xây dựng
Với các nhà xưởng và công trình có diện tích không như bảng tra, chúng ta phải nội suy ra mật độ xây dựng cho phép bằng công thức:
Trong đó:
Nt: Mật độ xây dựng cần tính
Ct: Diện tích khu đất cần tính
Ca: Diện tích khu đất cận trên
Cb: Diện tích khu đất cận dưới
Na: Mật độ xây dựng cận trên trong bảng 1 tương ứng với Ca
Nb: Mật độ xây dựng cận dưới trong bảng 1tương ứng với Cb
Bảng tỷ lệ các hạng mục xây dựng cho nhà xưởng công nghiệp
Như vậy theo qui chuẩn trên diện tích lô đất càng lớn mật độ xây dựng càng bị thu hẹp.
Mật độ xây dựng được quy định trong các quy chuẩn là mật độ xây dựng thuần, không tính cho các hạng mục khác như đường giao thông, cây xanh, tiểu cảnh.
Thông thường trong bản vẽ quy hoạch 1/500 ghi rõ diện tích các hạng mục và mật độ xây dựng để tiện cho công việc theo dõi và quản lý.
Mật độ xây dựng, hệ số sử dụng đất và chiều cao công trình cũng được ghi trên giấy phép xây dựng. Trước khi tiến hành nộp hồ sơ xin phép xây dựng, chủ đầu tư hoặc người được uỷ quyền có quyền gửi đơn đề nghị lên Ban quản lý khu công nghiệp, phòng quản đô thị hoặc phòng tài nguyên môi trường cung cấp các thông tin quy hoạch của lô đất trước khi tiến hành công tác thiết kế.
